Preço de venda: corretor imobiliário vs. por conta própria vs. corretor imobiliário online (por ex., Makelaarsland)
Quem quer vender a sua casa enfrenta uma escolha importante: contratar um agente imobiliário tradicional, recorrer a uma imobiliária de preço fixo como a Makelaarsland, ou fazer tudo completamente por conta própria. Essa escolha influencia não só os custos, mas também o preço final de venda. O que dizem os números?
Vender totalmente por conta própria: poupança ou perda?
A ideia de vender sem qualquer agente imobiliário parece atraente: sem comissão, controlo total. Vários sites comerciais afirmam que as casas vendidas sem agente imobiliário rendem, em média, 11% menos do que as casas vendidas através de um agente, mas infelizmente não consegui encontrar um estudo independente sólido que fundamentasse esse número. É uma afirmação muito repetida, mas sem uma fonte rastreável.
O que é plausível: sem agente imobiliário, perde-se alcance (como particular, não é possível colocar autonomamente a sua casa no Funda) e corre-se o risco de ficar numa posição mais fraca na negociação. Se isso conduz exatamente a um preço de venda mais baixo — e quanto mais baixo — não é possível demonstrar com firmeza com base na investigação disponível. Portanto, a questão não é apenas quanto se poupa em custos de mediação imobiliária, mas também se se aceita, em contrapartida, um rendimento inferior.
Imobiliária de preço fixo versus agente imobiliário tradicional com comissão
Mais interessante é a comparação entre uma imobiliária de preço fixo e um agente imobiliário tradicional que cobra comissão. Aqui, a investigação inverte a imagem esperada. Um estudo em larga escala da Universidade Livre de Amesterdão (Gautier, Siegmann & Van Vuuren, 2017), no qual foram analisados dados de venda de milhões de casas entre 1985 e 2011, mostra que agentes imobiliários com tarifa fixa vendem casas, em média, por um preço 2,7% mais alto do que agentes que trabalham com comissão — e ainda mais rapidamente. Fatores como dimensão do escritório, conhecimento local e experiência não fizeram diferença: em todos os casos, os agentes de preço fixo tiveram melhor desempenho.
Uma possível explicação: os vendedores que fazem eles próprios as visitas conhecem melhor a sua casa e o bairro, e conseguem convencer melhor os compradores. Além disso, com uma tarifa fixa, não existe o incentivo para aceitar um preço ligeiramente mais baixo para fechar rapidamente — uma tentação que existe claramente entre agentes imobiliários que trabalham com comissão.
Quanto custa um agente imobiliário tradicional?
Um agente imobiliário full-service cobra, em média, uma comissão de 1,38% sobre o preço de venda, além de custos iniciais médios entre €350 e €750. Para uma casa de €400.000, os custos do agente imobiliário chegam rapidamente a valores entre €5.500 e €6.200. A Makelaarsland e fornecedores semelhantes trabalham com uma tarifa fixa tudo incluído — independentemente do preço de venda da casa.
Conclusão: o melhor de dois mundos
Os números mostram um padrão notável. Vender totalmente por conta própria gera, é certo, uma poupança de custos, mas está associado a um rendimento significativamente inferior. Um agente imobiliário tradicional custa mais e — ao contrário do que muitas vezes se pensa — não garante necessariamente um melhor preço de venda. Imobiliárias de preço fixo como a Makelaarsland combinam custos baixos com um desempenho de venda comprovadamente bom.
É importante, porém, ter em conta que o estudo da VU abrange dados até 2011. No atual mercado imobiliário escasso, onde muitas casas são vendidas rapidamente e acima do preço pedido, as diferenças entre os métodos podem ser menores. Ainda assim, como ponto de partida para escolher um método de venda, os resultados da investigação oferecem uma orientação clara.